Нерухомість у Румунії: як знайти та купити квартиру вигідно

Нерухомість у Румунії — це вигідна інвестиція, адже йдеться про одну з країн Європейського Союзу, де ціни на купівлю та обслуговування житла зберігаються одними з найнижчих в ЄС. Для українців, кількість яких у державі на початку 2024 року перевищувала 78 000, наявність власного житла за кордоном дозволяє досягти бажаної стабільності й відкриває більше шансів для отримання резидентства, наприклад, через створення бізнесу.

Румунський ринок нерухомості демонструє невпинне зростання та поповнюється іноземними інвесторами, яких приваблюють низькі податки порівняно з іншими державами ЄС і вигідні умови кредитування. Варто зазначити, що придбання житла, хоч і можливе навіть без проживання в країні, проте не є прямою підставою для отримання посвідки на проживання (ПНП). Натомість власники паспорта ЄС можуть не лише перебувати й працювати на території держави, але й купувати землю.

Детальніше, як отримати громадянство Румунії в строк від 12 місяців, можна дізнатись тут.

Ціни на нерухомість у Румунії — найнижчі в Європі

Згідно з Deloitte Property Index, Румунія залишається однією з найдоступніших європейських країн для придбання нової нерухомості, займаючи 3-тє місце після Боснії і Герцеговини та Греції. Ціна за один квадратний метр у середньому становить 1504 EUR, тоді як в Італії, Іспанії, Угорщині цей показник перевищує 2000 EUR.

Ціна на обрану нерухомість залежить не лише від площі, але й від населеного пункту та навіть району, в якому розташований будинок або квартира в Румунії. Найдорожчим містом для придбання первинного житла в Румунії є навіть не столиця (1693 EUR/кв. м), а Клуж-Напока (2363 EUR/кв. м). Недорогу нерухомість у Румунії можна придбати в Решиці, де середня вартість квартири становить 757 EUR/кв. м. Далі розглянемо кореляцію цін на житло в Бухаресті залежно від сектору — адміністративної одиниці, що складається з кількох районів.

Купівля нерухомості в Румунії

Пошук об’єкта для купівлі нерухомості в Румунії може здійснюватися як за допомогою рієлторів, так і самостійно. У першому випадку доведеться заплатити за послуги професіонала, проте звернення до посередника найімовірніше сприятиме швидкому знаходженню оптимального об’єкта. Крім того, перевірка всіх документів та укладання договору за допомогою рієлтора — надійний та безпечний варіант.

Зазвичай самостійний пошук нерухомості здійснюється на спеціалізованих онлайн-ресурсах, серед яких:

• Olx.ro  — має однаковий інтерфейс та функціонал з українським маркетплейсом, а оголошення про продаж житла містяться в розділі Imobiliare (нерухомість);
• homezz.ro  — спеціалізована платформа зі зручними фільтрами та пропозиціями від забудовників, фізичних осіб, агенцій;
• geoln.com  — великий каталог нерухомості, де можна обрати, крім румунської, українську, російську, англійську мови інтерфейсу;
• imobiliare.ro  — тематичний сайт нерухомості, де містяться оголошення від власників та агенцій як про продаж, так і про оренду житла.

У разі звертання до агенцій нерухомості варто укласти договір, перевірити наявність ліцензії, дійсність установчих документів, відповідну реєстрацію, а також обговорити комісію, яка буде стягнута з клієнта.

Купити нерухомість в Румунії можна онлайн. Щоб оформити договір купівлі-продажу дистанційно, без особистої присутності, необхідно скласти довіреність на юриста або рієлтора.

Процес купівлі нерухомості

Купівля нерухомості в Румунії практично не відрізняється від аналогічного процесу в Україні та є однаковою як для громадян країни, так і для нерезидентів. Єдиний нюанс полягає в неможливості придбати землю іноземцями, а в разі купівлі житла надається право власності на ділянку протягом існування будівлі. Можливість володіти, наприклад, сільськогосподарськими угіддями мають не лише громадяни Румунії, але й постійні резиденти однієї з держав-членів ЄС, ЄЕЗ (Європейської економічної зони) або Швейцарії. Процедура купівлі квартири або будинку складається з таких етапів:

Які документи потрібні 

Для придбання нерухомості в Румунії покупець повинен надати лише посвідчення особи, а також свідоцтво про шлюб у разі наявності. Якщо процедура здійснюється від імені юридичної особи, зареєстрованої в країні, необхідно додати до досьє інформацію про компанію, наприклад, свідоцтво про реєстрацію, видане Торговим реєстром, та установчий договір.  

Які документи має надати продавець 

Передача нерухомості за домовлену ціну у власність іншій особі здійснюється за договором купівлі-продажу. Продавець, який володіє будинком або квартирою, повинен надати такі документи: 

• власне посвідчення особи; 

• довідка про податки, що свідчить про відсутність заборгованостей перед державою; 

• право власності на нерухоме майно, тобто договір купівлі-продажу або дарування, свідоцтво про спадщину тощо; 

• витяг з акта на землю, що дійсний протягом 10 робочих днів; 

• кадастрові дані, наприклад, план розташування, опис нерухомого майна, реєстрація в поземельній книзі; 

• сертифікат енергоефективності; 

• рахунки-фактури, видані обслуговуючими компаніями на постачання послуг (вода, каналізація, електропостачання тощо), та квитанції про їх сплату.  

Якщо продавець нерухомого майна — юридична особа, перелік документів розширений свідоцтвом про реєстрацію компанії та її діяльність, довідкою з податкової служби. Також до досьє необхідно додати відповідне рішення Загальних зборів акціонерів (AGA, Adunarea Generala a Actionarilor), що свідчить про згоду на продаж майна всіма частковими власниками, якщо такі наявні.

Оренда нерухомості

Румунія, як і у випадку з придбанням нерухомості, входить до переліку країн із найнижчою орендною платою. Недорогі ціни можна знайти в місті Дробета-Турну-Северин (у середньому 205 EUR на місяць), а найвищі — у Клуж-Напоці (532 EUR).

На вартість оренди впливає місто та район, в якому розташоване житло в Румунії. Так, на чорноморському узбережжі, в історичних центрах та великих містах ціни вищі через більший попит. Загалом вартість орендованого житла у 2024 році порівняно з 2023 роком зросла в середньому на 15 %. У наступній таблиці зібрані ціни на оренду 2-кімнатних квартир у популярних містах Румунії.

Як орендувати квартиру

Пошук житла для оренди в Румунії здійснюється переважно онлайн без посередників або за допомогою рієлторів чи агентств нерухомості з укладанням договору та сплатою послуг. Українці можуть скористатися зрозумілим сайтом OLX.ro, також великий вибір пропозицій поданий на сайтах Imobiliare, Storia, Homezz тощо. Крім того, є можливість зареєструватися на платформі Un Acoperiș (Дах), щоб знайти термінове житло, особливо, якщо йдеться про шукачів тимчасового захисту або притулку.

Оренда квартири або будинку в Румунії не відрізняється від процесу в Україні: достатньо лише знайти оптимальний варіант, обговорити всі деталі з власником та укласти договір (locatio Conductio). Угода має бути нотаріально завірена або зареєстрована в Національному агентстві фіскальної адміністрації (ANAF, Agenția Națională de Administrare Fiscală). Зазвичай власники просять внести сплату за перший місяць та «гарантійний депозит» за останній.

Іноземці, як і громадяни країни, можуть здавати житло в оренду або суборенду, якщо є відповідна згода власника житла в письмовому вигляді.

Варто враховувати, що основну частину румунського фонду складає вторинна нерухомість — багатоповерхові будинки, збудовані в 70–80-х роках минулого століття. «Старі» будівлі обходяться дорожче в обслуговуванні, особливо, якщо йдеться про опалення. Проте з 2005 року нерухомість Румунії стабільно поповнюється сучасним житлом, вартість якого вища, проте комфорт і середні витрати на комунальні послуги нижчі.

Де купувати житло вигідніше

Як свідчить дослідження комплексної онлайн-платформи Storia, найбажанішим та найпопулярнішим містом для життя у 2023 році стала столиця Румунії. Збільшення цін на нерухомість у 2023–2024 роках спостерігається в усіх великих містах держави. Найдинамічніше зростання було зафіксовано в Брашові (14,09 %), Клуж-Напоці (10,18 %), Яссах (8,8 %), Констанці (6,82 %). Водночас у Бухаресті середня ціна на продаж квартири збільшилася лише на 5,35 %, але з поправкою на інфляцію впала на 1,92 %, тож столиця не є найвигіднішим варіантом для інвестування в цьому секторі.

Попит на житло також зростає в усіх великих румунських містах, тож валовий дохід від здачі квартири в оренду залишається стабільним. Найбільша кількість українців мешкає в Марамороському (Закарпаття) та Сучавському (Південна Буковина) краях. Згідно з дослідженнями Global Property Guide, проведеними у 2023 році, високі показники дохідності демонструє Константа (9,29 %), Клуж-Напока (8,41 %), Брашов (7,92 %), Ясси (7,11 %), у столиці цей показник коливається від 4,03 до 8,98 %.

Іпотека на румунську нерухомість

Згідно з рішенням Правління Національного банку іпотечна ставка на житло в Румунії в 2024 році залишається без змін на рівні 7 %, як і було в попередньому році. Претендувати на житловий кредит можуть резиденти країни за умови доведення платоспроможності та здійснення першого внеску. Деякі банки пропонують іпотеку без мінімального авансу, наприклад, за умови застави нерухомості, власником якої ви є.

Румунським урядом передбачена програма Noua casa (Новий будинок) для придбання первинної нерухомості з мінімальним початковим внеском від 5 % та без вікових обмежень для бенефіціарних власників. Термін кредитування становить від 10 до 30 років, а максимальна сума позики — 119 000 EUR. Програма реалізується різними банками, як-от ING Bank, Vista Bank, BRD-GSG, і спрямована на стимулювання іпотечного кредитування, особливо для молодих сімей, які планують придбати першу нерухомість.

Варто зазначити, що румунські банки неохоче надають кредити для іноземців, які не мають постійного резидентства в країні. Проте у випадку іпотеки отримати схвалення простіше, адже нерухомість виступає гарантом повернення коштів у разі заборгованості. Щоб максимізувати вірогідність ствердного рішення щодо кредиту на житло й претендувати на вигідніші умови, є можливість оформити паспорт ЄС у строк від року. Резиденти із країн Європейського Союзу можуть не лише оформити іпотеку, але й придбати землю.

Для оформлення другого паспорта за короткий строк та на вигідних умовах найдоцільніше звернутися за допомогою до міграційних спеціалістів.

Отримання ПНП Румунії через купівлю нерухомості

Згідно з законодавством придбання нерухомості не є прямою підставою для отримання посвідки на проживання в Румунії. Одним зі способів легалізації статусу в країні є купівля комерційного об’єкта (приміщення магазину або кафе, офісу тощо) у країні та реєстрація бізнесу, а отже, оформлення тимчасового та постійного резидентства, а потім і паспорта через тривалу натуралізацію.

Багато українців можуть розраховувати на пришвидшене отримання громадянства Румунії у строк від 12 місяців через спрощену програму. Підтвердити ваше право на другий паспорт країни ЄС та зібрати необхідне досьє допоможуть міграційні спеціалісти.