Нерухомість в Польщі для оренди чи покупки: ціни, договір, ринок

Нерухомість в Польщі є досить популярною темою серед українців, які шукають можливості для проживання чи інвестицій у Європі. Стабільна економічна ситуація, розвинута інфраструктура, а також доступна вартість житла в порівнянні з багатьма країнами Західної Європи роблять Польщу привабливим вибором. Для українців особливо важливими є спрощені умови для оренди та придбання нерухомості завдяки географічній близькості, культурній спорідненості та наявності угоди про безвізовий режим.

Формування цін на житло в Польщі охоплює врахування таких факторів, як зростаючий попит через міграцію, особливо з України, та активна урбанізація, що підвищує вартість нерухомості у великих містах, таких як Варшава, Краків і Вроцлав. Також важливими є державні програми підтримки, наприклад Mieszkanie Plus, які впливають на доступність житла для різних соціальних груп.

Наявність житла в Польщі є однією з умов надання дозволу на проживання, але для більш стабільного правового статусу варто оформити громадянство. Юристи Gromadyanstvo розкажуть, як отримати польський паспорт вже через рік проживання в Польщі.

Ринок нерухомості в Польщі

Згідно з даними, які надав Національний банк Польщі, у другому кварталі 2024 року вартість нерухомості на первинному ринку в столиці зросла на 21,6 % порівняно з аналогічним періодом 2023 року. Ринок вторинної нерухомості Варшави теж показав зростання цін на 14,5 %. В інших містах ці показники перебувають у межах 14,7–21 %. Забудовники активно працювали у напрямку будівництва нових об’єктів, але разом із цим попит з боку покупців був зниженим. Відбулося це на фоні призупинення програми «Безпечний кредит 2 %» для людей віком до 45 років, які ніколи не мали власного житла.

Ринок нерухомості залишається активним, але динаміка попиту свідчить про його певне уповільнення через зменшення державної підтримки. Зниження попиту з боку покупців вплинуло на темпи продажу новобудов, особливо у великих містах, де ціни продовжують залишатися високими. Забудовники зосереджуються на проєктах у більш доступних районах, щоб привабити покупців, які шукають економічно вигідні варіанти. Водночас на вторинному ринку активність зберігається завдяки гнучкішим цінам і широкому вибору нерухомості.

Свою роль відіграло й підвищення процентних ставок по іпотечним кредитам, що впливає на рішення потенційних покупців, змушуючи багатьох відкладати купівлю житла на майбутнє. Разом із тим зріс ринок оренди житла в Польщі. Власники пропонують квартири, що були здані в експлуатацію у 2020–2023 роках. Ціни на оренду житла зросли в середньому на 3 %.

Вигоди покупки нерухомості в Польщі

Українцям, які планують купити нерухомість в Польщі, варто завчасно оцінити користь від майбутньої угоди, яка полягає у такому:

• Стабільність інвестицій. Польща має розвинуту економіку та постійно зростаючий ринок нерухомості, що робить вкладення у житло перспективними як для проживання, так і для подальшої здачі в оренду.
• Доступність цін: Порівняно з іншими країнами Європи, ціни на нерухомість у Польщі залишаються відносно доступними, особливо у середніх і невеликих містах.
• Привабливий ринок оренди. Завдяки великій кількості мігрантів, включно з українцями, попит на орендоване житло залишається високим, що робить купівлю нерухомості вигідною для отримання пасивного доходу.
• Юридична захищеність. Польща забезпечує прозорі умови для придбання нерухомості, а права покупців захищені на законодавчому рівні, що створює довіру до процесу.
• Розвинута інфраструктура. У багатьох містах країни доступні сучасна інфраструктура, зручний транспорт і високий рівень життя, що робить купівлю нерухомості важливою для проживання чи роботи.
• Доступ до іпотеки. Польські банки пропонують вигідні іпотечні кредити, за умови підтвердження доходу та наявності стабільного джерела фінансування.

Ціни на нерухомість в Польщі — ситуація на ринку

Вартість на нерухомість у Польщі демонструє значне зростання, особливо у великих містах. Згідно з даними порталу Numbeo, Польща займає 36-ту позицію в рейтингу країн за цінами на покупку квартир у центральних частинах міст, досягаючи 3 550 EUR за квадратний метр. У рейтингу країн за цінами на житло на міських окраїнах Польща займає 33-тє місце, маючи ціну 2 600 EUR/м².

У 2024 році ринок нерухомості демонстрував стійке зростання цін. За даними Головного статистичного управління Польщі, у другому кварталі 2024 року ціни на житло зросли на 17,7 % порівняно з аналогічним періодом 2023 року. Зокрема, на первинному ринку зростання становило 19,2 %, а на вторинному — 16,0 %. Незважаючи на активне будівництво, попит на житло залишається високим, що підтримує тенденцію до підвищення цін. Загалом динаміка цін на нерухомість у Польщі свідчить про продовження тенденції до подорожчання житла, що зумовлено високим попитом та обмеженою пропозицією на ринку.

Наприклад, у Кракові ціна за квадратний метр квартири в центрі міста сягає 4 930 EUR, на околицях у Польщі є можливість купити квартиру за 3 400 EUR/м². Водночас не по всій країні ціни на житло високі. Наприклад, у Зеленій Гурі можна придбати квартиру за ціною від 1 760 до 2 000 EUR/м² залежно від розташування. У Гожуві є можливість придбати апартаменти в ціновому діапазоні від 1 880 до 2 110 EUR/м². Звісно, за вартістю на нерухомість лідирує столиця Польщі. По яким цінам можна орендувати та купити квартиру у Варшаві, розглянемо детально у таблиці:

Як купити житло в Польщі

Щоб придбати квартиру або будинок в Польщі, в першу чергу потрібно визначити бюджет, який ви зможете витратити на купівлю нерухомості, податки, витрати на нотаріуса та рієлтора. Для українців зазвичай не потрібен спеціальний дозвіл на купівлю польських квартир. Але, якщо ви збираєтеся придбати будинок у польському селі, земельну ділянку або комерційну нерухомість в Польщі, вам необхідно отримати дозвіл від Міністерства сільського господарства та/або Міністерства внутрішніх справ.

Для пошуку квартири або будинку є сайти з нерухомості, такі як Otodom, Gratka, OLX. Також можна скористатись послугами рієлторських компаній або зайнятись пошуком через сайти офіційних забудовників. Обравши квартиру або будинок, ви можете попросити у власника відеоогляд об’єкта. У такий спосіб ви зможете оцінити вашу майбутню квартиру онлайн, але для подальших дій вам знадобиться особиста присутність або допомога довіреної особи, яка буде діяти від вашого імені.

Укласти договір у нотаріуса віддалено неможливо. В нотаріальному акті зазначаються дані всіх учасників, які повинні в цей час перебувати в одному місці, де укладається угода. До того ж за потреби отримання кредиту вам також слід бути присутнім у банку для надання документів і підписання договору.

Отже, після того, як ви обрали житло в Польщі, вам необхідно пройти всі етапи процедури купівлі нерухомості, що складаються з таких кроків:

1. Юридична перевірка житла на встановлення власників, наявних обмежень, відповідності характеристик інформації у кадастрі нерухомості.
2. Підписання попереднього договору купівлі квартири.
3. За потреби подача заяви в банк на отримання іпотечного кредиту. Підписання кредитного договору.
4. Укладання угоди в нотаріуса, за результатами якої право власності на нерухомість буде передано від продавця вам як покупцю і майбутньому власнику.

Які документи потрібні

Для придбання квартири в Польщі потрібен певний пакет документів, який містить:

• ваш закордонний паспорт, що є головним підтвердженням вашої особи на території Польщі;
• податковий номер (NIP) — реєстраційний номер, потрібний для укладання угод і сплати податків у Польщі;
• підтвердження отримання іпотечного кредиту, якщо нерухомість фінансується за рахунок позики;
• у разі придбання квартири або будинку за власні кошти необхідно надати документ, що підтверджує законність походження коштів;
• дозвіл від Міністерства внутрішніх справ загалом і Міністерства сільського господарства Польщі, якщо ви оформлюєте придбання земельної ділянки або власного будинку з прилеглою територією.

Які документи має надати продавець

Своєю чергою власник житла або рієлтор надає такий пакет документів:

• паспорт або інше посвідчення особи;
• довіреність від посередника, якщо правочин укладається без участі власника;
• право власності на нерухоме майно;
• витяг із земельно-іпотечної книги, в якому буде видно, чи має цей об’єкт нерухомості іпотечні та інші обтяження;
• за наявності іпотеки потрібна додаткова довідка, в якій зазначено суму заборгованості, а також номер рахунку в банку для погашення кредиту;
• технічні документи на об’єкт нерухомості;
• довідка про відсутність зареєстрованих осіб на даній житлоплощі.

Оренда польської нерухомості

Українці мають право зняти квартиру в Польщі на тих самих умовах, що й поляки. Головним документом у цій справі є договір оренди, що повинен бути складений у письмовій формі та містити інформацію щодо оплати, строку оренди й правил користування житлом. Для зручності договір оренди укладається двома мовами: польською та англійською або українською. Важливо перед підписанням документа уважно ознайомитися з усіма його пунктами. Особливу увагу необхідно приділити тому, що включено у вартість оренди (комунальні послуги, інтернет) і домовлятися про будь-які додаткові умови заздалегідь.

В українця-орендатора має бути чинна посвідка на проживання, отримана в Польщі. Власники тимчасового захисту можуть зареєструватись у програмі «Крок до дому» від польського фонду Habitat for Humanity, яка гарантує всебічну підтримку в процесі оренди житла. Обираючи квартиру або будинок в оренду, майте на увазі, що ціна квартири в Польщі не повинна бути занадто високою або низькою порівняно з іншими пропозиціями на ринку. На вартість впливає наявність ремонту, меблів, площа житла, також має значення зручність розміщення будинку, наявність інфраструктури.

Яскравим прикладом найдорожчої оренди житла є Варшава. В центрі столиці ви можете винайняти 3-кімнатну квартиру за 1 860 EUR на місяць. На околицях міста аналогічна житлова площа буде коштувати біля 1 290 EUR. Водночас на березі моря у містечку Колобжег ви можете знайти 3-кімнатну квартиру у центрі міста за 1 525 EUR, на околицях — за 800 EUR. Для тих, хто шукає спокійне життя у маленькому місті, є сенс звернути увагу на Цешин. Це невеликий населений пункт на півдні Польщі. Орендувати 3-кімнатну квартиру в центральній частині міста можна за 700 EUR, далі від центру аналогічна квартира буде коштувати трохи менше ніж 600 EUR.

Щоб орендувати нерухомість в Польщі без посередників, потрібно знайти відповідну квартиру або будинок через сайти, оголошення, з допомогою знайомих. Щоб мати змогу передати орендоване житло у суборенду, цей пункт треба зазначити у контракті. Теоретично ви можете запитати у власника дозвіл на суборенду й отримати позитивну відповідь, але краще мати письмовий доказ у вигляді додаткового пункту в договорі оренди.

Якщо ви є власником квартири, у вас є право здавати нерухомість в оренду на основі договору. За наявності доходу ви повинні сплачувати податок у 8,5 % від річного доходу до 23 450 EUR або 12,5 % від доходу 23 450 EUR на рік.

Умови утримання нерухомості

Утримання нерухомості в Польщі охоплює кілька основних витрат, пов’язаних із комунальними платежами, податками та іншими регулярними витратами. Сума витрат залежить від типу нерухомості (квартира чи будинок), її розташування, стану та площі. Однією з головних статей витрат є сплата за комунальні послуги. Сюди входить оплата за газ, світло, опалення, водопостачання. Щомісячний платіж по країні сягає 255 EUR за квартиру площею 85 м². Також власники сплачують податок на нерухомість в Польщі за ставкою, яку щорічно встановлює місцева влада.

Серед додаткових витрат, які сплачують власники житла або комерційних об’єктів нерухомості, можуть бути щомісячний внесок за утримання прилеглої території, витрати з обслуговування будинку, плата за утилізацію сміття, страхування нерухомості.

1 серпня 2024 року міністром фінансів Польщі встановлено нові максимальні ставки податків на нерухомість на 2025 рік, які ми надаємо у таблиці.

Де купувати житло вигідніше

Щоб купити нерухомість в Польщі недорого, потрібно врахувати власні потреби, бюджет і мету, для якої здійснюється купівля квартири або будинку (це може бути проживання, інвестиція або здача в оренду). Для роботи й оренди підійдуть великі міста — Варшава, Краків, Вроцлав, Гданськ, Познань. Під час купівлі квартири в Перемишлі вам знадобиться дозвіл від МВС Польщі, оскільки ця територія входить до прикордонної зони. Нерухомість у цьому місті підійде для власного проживання або інвестицій. Сопот, Колобжег, Криниця-Морська є ідеальними містами для інвестицій та здачі житла в оренду.

Іпотека на польську нерухомість

Українці, які законно перебувають у Польщі, мають право скористатись іпотечним кредитуванням на тих самих умовах, що й поляки. Для отримання іпотеки необхідно надати в банк:

• підтвердження вашої кредитоспроможності від Бюро кредитної інформації або аналогічної установи;
• карту побиту;
• номер PESEL;
• дозвіл на покупку нерухомості (якщо планується придбання земельної ділянки, будинку в прикордонній зоні).

Польська держава надає сімейні житлові кредити, якими можуть скористатись українці. Програма розрахована на тих, хто має стабільний заробіток, але не має достатньої суми для першого вкладу, який потрібен для отримання іпотеки. Якщо у вас є можливість погашати позику своєчасно та в повному обсязі, згідно з умовами державної програми, ви зможете отримати у кредит 100 % вартості житла, яке ви плануєте придбати. Відповідно до програми ви можете купити будинок у Польщі або квартиру й зробити ремонт у новій оселі.

Для участі у програмі ви та члени вашої родини не повинні володіти іншим житлом, якщо в сім’ї немає двох і більше дітей. За наявності неповнолітніх ви можете мати інше житло, але площею не більше ніж 50 м², якщо дітей двоє; якщо дітей троє, інша нерухомість може бути не більше ніж 75 м². Родини з чотирма дітьми можуть володіти квартирою, площа якої становить не більше ніж 90 м². Для багатодітних сімей, у яких 5 і більше дітей, площа іншого житла не обмежується.

Польща досить лояльно ставиться до іноземців, зокрема до українців, надаючи їм можливість користуватись іпотечними кредитами, купувати нерухомість, орендувати та здавати в оренду житло. Але для доступу до пільг та інших соціальних видів підтримки з боку держави краще мати європейський паспорт. Отримавши громадянство Польщі, ви одразу набуваєте права громадян Євросоюзу, що дає вам змогу купувати нерухомість в будь-якій країні ЄС. З польським паспортом ви можете без перешкод поїхати в будь-яку країну ЄС і на правах громадянина придбати там комерційну або житлову нерухомість.

Отримати дозвіл на проживання у Польщі через покупку нерухомості

Власна квартира в Польщі не дає автоматичного дозволу на проживання, оскільки володіння житлом не є підставою для надання тимчасової чи постійної карти перебування. Проте наявність нерухомості може слугувати додатковим аргументом, що підтверджує ваші зв’язки з країною та фінансову стабільність, наприклад, при поданні заяви на дозвіл з причини роботи, бізнесу, навчання. Для легалізації проживання у Польщі після купівлі нерухомості потрібно оформити дозвіл на проживання, спираючись на одну з визначених підстав. Після 3-річного проживання в статусі постійного резидента за наявності власного житла та роботи ви маєте право подати заяву на отримання громадянства.

Представлений алгоритм потребує досить багато часу для отримання польського паспорта. На сьогодні діє державна програма, яка дає українцям змогу набути громадянство Польщі у строк від 12 місяців. Водночас вам не потрібно проживати у цій країні, купувати житло чи працювати.