Нерухомість в Європі: де та як купити вигідно

Нерухомість в Європі стає все привабливішою для українців, враховуючи останні події. Починаючи з лютого 2022 року багато людей з України переїхало до Польщі, Румунії, Чехії, Словаччини та інших країн. Велика кількість мігрантів уже придбала або планує купити недорогу нерухомість в Європі. У зв’язку з цим почалося зростання попиту, а, відповідно, і цін на європейське житло.

Вигідно придбати квартиру можна в Польщі, Іспанії, Чехії, Болгарії, Румунії. Ці країни є лідерами за кількістю продажів житла українцям. Ціна за квадратний метр житла в названих регіонах стартує від 630 EUR. Найдорожчі ціни на квартири в Австрії, Німеччині, Франції, Норвегії. Наприклад, в Австрії за один квадратний метр квартири потрібно заплатити від 3300 EUR.

Якщо Ви маєте бажання купити нерухомість у країнах Європи, полегшить це завдання паспорт ЄС. За умови його наявності у Вас не буде ніяких юридичних обмежень, Ви зможете швидко оформити угоду купівлі-продажу. Як правильно і в якій країні можна отримати паспорт ЄС уже за рік, розкажуть наші юристи на профільній безоплатній консультації.

Європейський ринок нерухомості зараз

Наразі ринок нерухомості в Європі знаходиться в неоднозначному становищі. З одного боку, українські біженці забезпечують стабільний попит на купівлю нерухомого майна. З іншого — попит породжує підвищення цін. Але не в усіх регіонах є в достатній кількості вільне житло. Хоча в багатьох країнах продовжується активне будівництво багатоквартирних будинків.

Наприклад, у Болгарії будуються нові об’єкти, що повинні замінити старий житловий фонд. Польща теж демонструє стабільне зростання обсягів будівництва житлового сектору, особливо за останній рік. Це пов’язано із запуском державної іпотечної програми, що дозволяє придбати житло на вигідних умовах. Німеччина та Франція не можуть забезпечити всіх охочих необхідною кількістю квартир у всіх населених пунктах. В основному будівництво в цих країнах розвивається у великих містах.

Попит на квартири у Франції залишається великим, а ціни водночас падають. Експерти говорять, що причиною такої ситуації є зростання відсоткових ставок на кредити. За 2 роки кредитні ставки зросли з 1 до 4 %, що значно знизило купівельну спроможність. Німеччина також потерпає внаслідок підвищення відсоткових ставок за кредитами на житло. Забудовники не мають можливості брати кредити на будівництво, державне фінансування скоротилося, але потреба в нових будинках нікуди не зникла. Тому ціни на наявне житло зростають.

Аналогічна ситуація з нерухомістю, що пропонується в оренду. У більшості європейських країн орендувати житло українцям важко. По-перше, через великий попит та значний наплив мігрантів із різних країн світу. Іноді перешкодою до оренди квартири стає наявність домашнього улюбленця. Не всі європейські власники хочуть здавати квадратні метри орендаторам із собаками або кішками. Але навіть у таких умовах знайти квартиру реально.

Треба бути готовим до того, що власники житла попросять надати довідку про ваші доходи, щоб бути впевненими, що ви маєте змогу платити за оренду. Також у Європі практикується здавання квартир зовсім без меблів. Ви як наймач повинні самостійно купити для себе все необхідне, а під час виїзду вивезти своє майно, заливши квартиру в такому вигляді, якому вам надав її власник.

Ціни на нерухомість в Європі

Подорожчання цін на житло в Європі у 2024 році трохи сповільнилося після декількох років інтенсивного зростання. Цьому сприяло підвищення кредитної ставки та, як наслідок, зниження купівельної спроможності. Зараз всі рекорди б’є Швейцарія. У цій країні найдорожча нерухомість в Європі. Один квадратний метр коштує 23 506 EUR. Така висока ціна обумовлена обмеженістю пропозиції. Особливість країни полягає в невеликій кількості вільних земель для забудови. Але охочих стати власниками квартири у стабільній країні багато, тому нерухомість продається за високими цінами.

Найнижчі ціни на нерухомість у Євросоюзі спостерігаємо в Болгарії. Якщо говорити про вторинне житло, то можна знайти квартиру від 630 EUR/м². Наприклад, невеличка однокімнатна квартира площею 31 м² у селі неподалік Бургаса буде коштувати 19 500 EUR. У разі придбання однокімнатної квартири в центрі міста потрібно заплатити 1760 EUR/м². До того ж у Болгарії найнижчі податки на нерухомість серед європейських країн. Держава активно розвивається та отримує значні інвестиції, що роблять болгарську економіку стабільною.

Найкращі ціни на купівлю або оренду 2-кімнатної квартири Ви знайдете в таких європейських державах:

• Румунія, Бухарест.
  Ціна квартири площею 46 м² — 58 900 EUR. Оренда мебльованого житла — від 200 EUR на місяць.
• Польща, Варшава.
  Квартира 35 м² продається за ціною 120 500 EUR. Орендувати житло з меблями можна за 633 EUR на місяць.
• Словаччина, Братислава.
  Невелику квартиру площею 41 м² можна придбати за 119 000 EUR. Орендувати житло з меблями площею 44 м² можна за 510 EUR на місяць.
• Угорщина, Будапешт.
  Житло площею 47 м² продається за 101 172 EUR. Оренда квартири з меблями обійдеться у 430 EUR на місяць.
• Чехія, Прага.
  Квартиру площею 37 м² можна купити за 178 475 EUR. Оренда житла з меблями буде коштувати 655 EUR на місяць.

Європейська 2-кімнатна квартира за найвищими цінами пропонується в таких країнах:

• Німеччина, Берлін.
  Ціна квартири площею 46 м² — 190 000 EUR. Оренда цього помешкання з меблями — 1150 EUR на місяць.
• Франція, Париж.
  Квартира площею 41 м² коштує 245 000 EUR. Орендувати житло у столиці можна за 1700 EUR на місяць з меблями.
• Нідерланди, Амстердам.
  Купити квартиру можна за 415 000 EUR. Оренда квартири з меблями обійдеться у 1099 EUR на місяць.
• Бельгія, Брюссель.
  Ціна квартири площею 55 м² — 205 000 EUR. Орендувати житло з меблями можна за 1100 EUR на місяць.
• Австрія, Відень.
  Квартира площею 46,35 м² продається за ціною 288 000 EUR. Орендувати частково мебльоване житло у столиці можна за 879 EUR.

Де найвигідніше купувати нерухомість

Інвестиції в нерухомість у ЄС — це завжди вигідно та прибутково. Незважаючи на політичні та економічні зміни, вартість нерухомого майна майже ніколи не зменшується. Навпаки, через роки ціна квартири або дому буде лише збільшуватися. До того ж житло в Європі — це джерело пасивного прибутку. Багато українців зараз купують квартири з метою інвестувати кошти. Найвигідніше це робити в Іспанії. Ціни на житло в цій країні залишаються на середньому рівні порівняно з іншими європейськими державами. Приблизна окупність такого вкладу — 9–12 % річних, хоча може бути й меншою залежно від рівня затрат на цей об’єкт нерухомості.

Також вигідно купувати європейську нерухомість для інвестування в Чехії, Португалії, Хорватії, Польщі, Австрії, Болгарії. У цих країнах вартість житла регулярно зростає, а завдяки економічній стабільній ситуації попит на нерухомість не зникає.

Але не завжди купівля будинку або квартири здійснюється заради інвестування. Багато українців, які залишилися без власних квадратних метрів в Україні, купують об’єкти нерухомості в Європі для проживання. У такому разі вже не потрібно рахувати рівень окупності. Вибираючи, де краще купити квартиру, треба оцінити якість та вартість життя в країні. Одним із оптимальних варіантів є Іспанія. Це держава з високим рівнем життя, доступними цінами на проживання та середньою вартістю на нерухомість, що стартує від 1 350 EUR за квадратний метр.

Іспанія

В Іспанії найбільшу популярність у покупців житла мають Мадрид та Барселона. Два великих міста, в яких можна купити як комерційну нерухомість, так і для власного проживання. У цих мегаполісах розташовано велику кількість різноманітних компаній та цікавих туристичних об’єктів. Загалом Іспанія має високий рівень життя, чим і приваблює українців та громадян з інших країн світу.

Іспанія пропонує покупцям такі види нерухомості, як: студія, апартаменти або квартири, бунгало, пентхаус, таунхаус, будинок. Останній варіант є досить дорогим вкладенням, але ним часто користуються іноземці, які планують отримати інвесторську візу в країні. Адже для її отримання потрібно вкласти гроші в елітну нерухомість, вартість якої стартує від 500 000 EUR. Для менш забезпечених громадян є варіанти купівлі дешевшої нерухомості, наприклад, від 363 000 EUR у центрі Мадриду. Це 2-кімнатна квартира з ремонтом та меблями в зручному районі міста.

Для оформлення договору купівлі-продажу мігранту потрібно отримати ідентифікаційний номер для іноземців у відділенні поліції за місцем розташування об’єкта нерухомості. Якщо квартира купується за кредитні кошти, потрібно відкрити рахунок в іспанському банку та дочекатися завершення оцінки нерухомості представниками фінансової установи. Потім необхідно сплатити податки, провести угоду в нотаріальній конторі у присутності продавця, перекладача та представника банку. Через декілька місяців договір буде зареєстрований у Реєстрі власників, а у вас на руках буде копія чинного документа.

Болгарія

Не всюди житло в Європі коштує дорого. У Болгарії можна придбати студію в Сонячному березі неподалік від моря за 22 500 EUR. Це чудовий варіант для власного проживання або інвестування. У великій кількості пропонується нерухомість у нових житлових комплексах на березі моря або в мегаполісах. Українці найчастіше віддають перевагу купівлі об’єктів нерухомості як житлового, так і комерційного призначення в Бургасі та передмісті, Несебрі. У Болгарії діє заборона на купівлю земель іноземцями, але цю перешкоду можна обійти, уклавши договір про довгострокову оренду землі.

Для купівлі об’єкта нерухомості українським громадянам потрібно підготувати дійсний закордонний паспорт, довідку про сімейний стан, заповнену декларацію про походження коштів. Болгарські банки майже не надають кредити іноземним громадянам, тому кошти на купівлю житла у вас мають бути особисті. Після обрання об’єкта нерухомості покупець з продавцем укладають попередній договір, покупець вносить заставу, починається підготовка документів. За фактом їх готовності обидві сторони підписують нотаріальний акт, а майбутній власник сплачує решту суми.

Надалі акт купівлі-продажу треба зареєструвати в Агенції з реєстрації нерухомості, управлінні з водопостачання (ВІК) та електропостачання (EVN). Життя у Болгарії не потребує великих затрат. На місяць для однієї людини достатньо 590 EUR. Базові комунальні платежі коштують приблизно 108 EUR для квартири площею до 85 м². Тому придбання нерухомості в цій країні є вигідним рішенням.

Польща

Одним із найпопулярніших напрямків для українців є Польща. За останні роки в цю країну переїхала велика кількість громадян України для постійного або тимчасового проживання. Тому питання щодо придбання нерухомості є досить актуальним. Якщо купувати житло не в столиці, можна підібрати недорогий варіант. Наприклад, у Бидгощі – від 41 000 EUR за двокімнатну квартиру на вторинному ринку. На продаж пропонуються різні варіанти нерухомості: від нових будинків та квартир у житлових комплексах до старих об’єктів нерухомості, що потребують ремонту.

Для українців важливо отримати дозвіл на купівлю нерухомості, особливо тієї, що розташована у прикордонній зоні. За умови наявності чоловіка/дружини з громадянством Польщі, перебування в країні більше ніж 2 роки з посвідкою на тимчасове або постійне проживання, отримання нерухомого майна у спадок або за рішенням суду дозвіл на купівлю не потрібен. Видача такого документа можлива, якщо придбання нерухомості не створить загрозу державі або громадянам і підтвердяться обставини зв’язку іноземця з Республікою Польща.

Для оформлення угоди купівлі-продажу майна потрібно укласти два договори: попередній та основний. У договорі нотаріус повинен зазначити порядок розрахунку між сторонами та вартість юридичних послуг. Українцям, які не знають польської мови, під час підписання угоди потрібен перекладач. Оплатити покупку можливо кредитними коштами, які надає польський банк, або особистими грошима. Купівля нерухомості в Польщі — розумне рішення, враховуючи досить високий рівень життя в країні та достатній розмір середньої заробітної плати, що становить 1445 EUR на місяць.

Чехія

Якщо ви плануєте придбати житло в Європі, а саме в Чехії, потрібно знати, що в цій країні купувати нерухомість може:

• громадянин Чеської Республіки;
• іноземець, який має посвідку на постійне проживання або статус біженця;
• юридична особа з постійним перебуванням у Чехії.

Українцям, а також громадянам з інших країн доступна іпотека, яку можливо отримати в одному з місцевих банків. Придбати нерухоме майно можна через агентство, безпосередньо у забудовника або власника. Для самостійних пошуків можна використовувати спеціалізовані сайти Bezrealitky.cz або Sreality.cz.

Продавці чеської нерухомості пропонують різні варіанти квартир та будинків. Є об’єкти у новобудовах, що зараз знаходяться на стадії завершення будівництва, за ціною більше ніж 1 млн євро. Також пропонуються скромніші квартири площею 30 м² за ціною майже 147 000 EUR. Є різноманітні варіанти з ремонтом та без, розташовані в центрі або на околиці. Хоча за останні роки в Чехії будується недостатня кількість житла, знайти відповідне все-таки можливо. Українці залюбки переїжджають у Чехію, адже в цій країні високий рівень якості життя та безпеки.

Португалія

Якщо бажаєте купити якісне житло в Європі, зверніть увагу на пропозиції нерухомості в Португалії. Це стабільна країна з високим рівнем розвитку, яка пропонує великий вибір елітного житла. Розкішні апартаменти в центрі Лісабону за 1 350 000 EUR або 2-кімнатна квартира за 1 100 000 EUR на березі Атлантичного океану доступні для купівлі заможним покупцям. Для тих, хто має у своєму розпорядженні скромніший бюджет, є варіанти житла на вторинному ринку. Наприклад, у Гондомарі округу Порту можна купити 3-кімнатну квартиру за 185 000 EUR.

Українці мають можливість придбати нерухомість у Португалії без будь-яких обмежень. Для оформлення угоди потрібно отримати NIF — ідентифікаційний код платника податків. Як і громадяни ЄС, українці мають право отримати кредит на купівлю нерухомості в португальських банках. Додатково потрібно оформити страхування, що буде покривати ризик пожежі, затоплення, крадіжки тощо. У Португалії середній рівень життя порівняно з іншими країнами ЄС. Громадяни отримують невелику заробітну плату — приблизно 1100 EUR на місяць, але її вистачає на необхідні товари та послуги, враховуючи їх низьку вартість.

Де найдешевше орендувати житло в Європі

Далеко не кожен мігрант з України планує купувати недорогу нерухомість в Європі. У деяких випадках зручніше винаймати житло, сплачуючи фіксовану суму щомісяця. Зрозуміло, що не в усіх країнах ціни на оренду житла доступні. Потрібно знати, де можна знайти дешеву нерухомість в Європі. В основному низька вартість спостерігається в Румунії, Болгарії, Албанії, Північній Македонії, країнах Прибалтики. У цих державах значно нижчий рівень життя та заробітних плат порівняно з країнами Західної Європи. До того ж у деяких невеликих містах є об’єкти, побудовані багато років тому, які наразі не відповідають запитам сучасних орендарів.

У таблиці нижче наведені деякі пропозиції житла, що пропонуються власниками для оренди в різних містах Європи. З огляду на ці дані стає зрозумілим, де найдешевша оренда на території ЄС. Ціни актуальні на кінець серпня 2024 року.

Як купити житло в країнах Євросоюзу

Процедура купівлі-продажу складається з декількох етапів. У різних країнах ЄС можуть діяти додаткові умови, але загалом алгоритм має такий вигляд:

1. Резерв об’єкта та його перевірка на юридичну чистоту. Якщо проблем не виявлено, продавець має внести завдаток.
2. Укладання попереднього договору. Для підтвердження внесення завдатку між сторонами складається угода, в якій зазначаються період формування резерву, сума завдатку та штрафи за порушення домовленостей.
3. Відкриття транзитного рахунку. Для укладання попереднього договору необхідно відкрити рахунок у банку з метою зберігання коштів. Це підтвердить платоспроможність покупця та убезпечить продавця від шахрайських схем. Гроші зберігаються на транзитному рахунку до повного завершення процесу купівлі-продажу.
4. Укладання основного договору. Документ оформлюють державною мовою країни, в якій відбувається купівля-продаж. У ньому зазначають інформацію про покупця та продавця, вартість об’єкта нерухомості, строки та спосіб перерахування коштів. Договір має бути завірений нотаріусом.
5. Сплата податків та зборів, передбачених законодавством. Цей момент потрібно уточнювати у нотаріуса, оскільки в різних країнах діють різні податкові ставки.
6. Переоформлення права власності. Після укладання основного договору його та заяву відправляють у місцевий реєстр нерухомості для переоформлення майна на ім’я нового власника. Розгляд та процес переоформлення тривають декілька місяців.
7. Отримання прав власності та переказ грошей. За фактом отримання права власності покупцем гроші з транзитного рахунку перераховують на рахунок продавця.

Умови викупу нерухомості іноземцями

На території Євросоюзу майже немає спеціальних обмежень щодо купівлі нерухомого майна для іноземців. У Польщі, Угорщині, Данії, Австрії, Хорватії та в деяких інших країнах Європи діє заборона на купівлю земель громадянами інших держав. Для придбання потрібно отримати спеціальний дозвіл від Міністерства юстиції цієї держави. В Австрії додатково діє умова для іноземних покупців нерухомості. Для здійснення купівлі потрібно отримати дозвіл від міграційного департаменту, довивши, що нерухомість потрібна для проживання або бізнесу.

Які документи потрібні

Для оформлення договору купівлі-продажу нерухомості в ЄС потрібно підготувати такі документи:

• дійсний закордонний паспорт;
• довідку про доходи або виписку з банку з офіційним підтвердженням джерела походження коштів;
• підтвердження з банку про відкриття поточного рахунку в іноземній країні для сплати грошей за нерухомість;
• ідентифікаційний код, отриманий у податковій службі європейської держави.

Іпотека та кредитування

У більшості європейських країн банки видають іноземним громадянам кредити на купівлю нерухомого майна. Загалом правила кредитування українців або представників інших держав аналогічні правилам, що застосовуються до громадян ЄС. Наприклад, для отримання іпотеки в Польщі треба мати високу кредитоспроможність, щоб виконати матеріальні обов’язки. Потрібен законний дохід на території Польщі. Також необхідно пред’явити карту постійного проживання та за наявності свідоцтво про шлюб, укладений із громадянином або власником посвідки на постійне проживання в Польщі.

Німеччина надає українцям кредитування для купівлі житла, але банківські установи вимагають від позичальника сплату першого внеску в розмірі 30 %. Є можливість після 5 років законного проживання на німецькій території отримати посвідку на постійне місце проживання та доступ до кредитування на лояльніших умовах.

Іспанські фінансові установи кредитують іноземців для купівлі житла на 70 % від вартості нерухомого об’єкта. До того ж ви не зможете отримати позику, яка буде більше ніж 35 % від вашого доходу. Ця умова потрібна для того, щоб ви могли сплачувати борг, не виходячи за межі свого бюджету. Іпотека видається на строк від 5 до 30 років. Але кредит неможливо отримати, якщо ви старше 75 років. У разі купівлі нерухомості за межами Іспанії фінансова установа не може прийняти її як заставу, оскільки до цього об’єкта немає доступу.

У разі бажання купити нерухомість в Європі за мінімальні кошти, слід звернути увагу на міграційну програму в Італії, де пропонується придбати житло за 1 євро. Це ініціатива італійських місцевих урядів, спрямована на відновлення старих або занедбаних будинків у маленьких містах і селах. Основна мета цієї програми полягає в тому, щоб залучити нових мешканців та оживити регіони, які постраждали від депопуляції.

Чи можна отримати ПНП через купівлю нерухомості та чи варто це робити

У деяких країнах Євросоюзу іноземцю надається можливість отримати посвідку на проживання через купівлю нерухомості. Наприклад, у Португалії потрібно купити нерухомий об’єкт на суму не менше ніж 500 000 EUR. У Греції мінімальна вартість житла має становити 250 000 EUR. Також такі програми діють в Італії та Франції. Але головними недоліками цієї можливості є необхідність вкладання досить великої суми та довготривале очікування на отримання громадянства країни.

Наразі для українців існує можливість отримати паспорт ЄС через імміграцію на спрощених умовах у Румунії, Польщі або Болгарії без необхідності вкладання великих сум у нерухомість. Цей шлях набагато простіший, особливо за підтримки профільних фахівців нашої компанії. Європейський паспорт відкриє перед вами великі можливості на території всього об’єднання. Ви матимете змогу купувати нерухомість, отримувати кредити, вести бізнес, навчатися та працювати на правах громадян ЄС, що дозволить почуватися захищеними в соціальному та матеріальному плані.